Энергосбережение как показатель эффективной работы УК

В последнее время тема энергосбережения постоянно обсуждается, но от того не теряет своей актуальности. Ведь ежегодно расходы на содержание здания увеличиваются в среднем на 20% только за счет повышения тарифов на энергоресурсы. В такой ситуации у собственника есть лишь два варианта – либо постоянно поднимать арендную плату, либо экономить на обслуживании здания, что чаще всего сразу же отражается на качестве и объеме предоставляемых услуг. В связи с этим на первый план в работе управляющей компании (УК) выходят вопросы энергосбережения, в частности, многим УК ставится задача разработать и провести план мероприятий по оптимизации использования энергоресурсов и снижению эксплуатационных расходов. На эту тему мы побеседовали с Олегом Пуговкиным, директором управляющей компании «АРМЭКС».

Как кризис повлиял на запросы собственников и арендаторов недвижимости? Какие статьи расходов попали под сокращение? На чем собственно стараются экономить?

Действительно, прошедший год заставил многих владельцев зданий и арендаторов резко сократить свои расходы, что тут же отразилось на рынке коммерческой недвижимости. В частности, снизились требования арендаторов к качеству и месторасположению офисных площадей, многие начали переезжать из центральных районов ближе к окраинам города, сократился и объем арендуемых площадей. Под сокращение попали и услуги по эксплуатации и техническому обслуживанию зданий – кто-то полностью отказывался от услуг эксплуатирующей компани, кто-то старался снизить объем предоставляемых услуг. В таких условиях способность управляющей компании грамотно оптимизировать затраты заказчика на энергоресурсы становится значимым критерием при выборе УК.

Что может предложить управляющая компания, чтобы добиться существенного снижения энергопотребления? За счет чего в основном можно снизить затраты на энергоресурсы?

Условно, все мероприятия по экономии энергоресурсов - воды, тепла и электричества - можно разделить на технические и организационные, каждые из которых имеют свои плюсы и минусы. Техническая часть предполагает, в первую очередь, модернизацию существующих инженерно-технических систем либо изменение строительной части здания. Например, утепление фасада здания, замена окон на пластиковые, внедрение системы рециркуляции, установка оборудования для компенсации реактивной нагрузки, замена ламп накаливания на энергосберегающие и многое другое. Все эти мероприятия в итоге дают ощутимую экономию. Однако, их основным недостатком является необходимость финансовых расходов и большой срок окупаемости, который в лучшем случае составляет 2-3 года, а иногда доходит и до 5-7 лет. Очевидно, что в настоящее время мало, кто может себе позволить столь крупные капиталовложения, поэтому акцент смещается в сторону организационных мероприятий. Кроме того, большинство объектов коммерческой недвижимости были построены и введены в эксплуатацию в последние 5-10 лет, поэтому многие из них уже оснащены современными инженерными системами, предполагающими использование энергосберегающих технологий. Однако это совсем не означает, что в этих зданиях нет никаких возможностей для энергосбережения. В данном случае мы также можем использовать организационные средства.

С организационной точки зрения, управляющая компания способна контролировать и ограничивать использование дополнительных энергопотребителей. В качестве наглядного примера дополнительного расхода электроэнергии можно привести использование чайников в отделах, когда компании выгоднее приобрести бойлер, которым будет пользоваться весь персонал и который будет постоянно поддерживать необходимую температуру воды, нежели «содержать» большое количество чайников, потребляющих много электроэнергии.

Однако в плане экономии энергопотребления более существенным является комплексная оптимизация работы всех инженерно-технических систем в здании. Приступая к работе на объекте, наша компания детально изучает режимы работы компании и всех ее структурных подразделений (время начала и конца рабочего дня, временные графики, какие отделы на каких этажах и т.п.), анализирует, как используются ресурсы в здании (горит ли свет днем и ночью, в каком режиме работает вентиляция и кондиционеры, открываются ли окна). Учитывая все эти факторы, можно грамотно перепрограммировать работу оборудования и инженерных систем. По нашему опыту, такие мероприятия позволяют снизить энергопотребление в среднем на 10-15%.

Проводились ли Вами специальные мероприятия по оптимизации? Чего Вам удалось добиться в результате проведенных мероприятий?

Да, в 2008 году на одном из обслуживаемых нами объектов заказчиком была поставлена задача разработать и реализовать план мероприятий по снижению затрат на эксплуатацию здания. Надо отметить, что сам объект представляет собой современное офисное здание класса «А», в котором установлено более 3000 единиц оборудования различных производителей, объединенных единой системой управления (АСУЗ – автоматизированная система управления зданием). В результате проведенного анализа энергопотребления (энергоаудита) «АРМЭКС» были проведены следующие мероприятия:

• Оптимизированы режимы работы систем освещения;
• Скорректирована программа управления архитектурно-художественной подсветкой;
• Оптимизированы режимы работы системы вентиляции и кондиционирования;
• Проведено симметрирование нагрузок силового трансформатора  ГРЩ;
• Систематизирован контроль энергопотребления в летнем и зимнем режимах работы электроустановки;
• Рационализировано использование освещения в ночные часы и нерабочие дни в офисах здания.

Уже за первый год эксплуатации результат оказался впечатляющим: потребление электроэнергии снизилось на 9,6%, тепловой энергии – на 21% и воды – на 16,6%. В денежном эквиваленте экономия составила примерно 60 тыс. евро. В 2009 году количество персонала в этом здании увеличилось на 8,3%, а объем арендуемых площадей вырос на 20%. В связи с этим потребление электроэнергии за второй год снизилось на 4,1%, тепловой энергии на 12% и воды – на 0,5%. По нашим оценкам, в результате внедрения программы по оптимизации энергопотребления общая экономия за два года эксплуатации здания составила 95 тыс евро.

Скажите, такие результаты по снижению энергопотребления в здании достигаются в основном за счет использования АСУЗ? Если в здании нет автоматизированной системы управления, существуют ли какие-то дополнительные возможности для оптимизации?

Безусловно, АСУЗ существенно облегчает работу эксплуатирующей компании и позволяет контролировать работу тысяч единиц различного оборудования, как говорится, с одного рабочего места. Посредством ее осуществляется дистанционное управление и доступ к параметрам инженерных систем здания с АРМа, автоматизированное управление работой систем по заранее установленной программе, мониторинг аварийных ситуаций, а также обеспечивается взаимодействие инженерных систем с пожарной автоматикой.

Однако, хотелось бы сразу отметить, что само по себе наличие единой системы диспетчеризации не говорит о низком энергопотреблении в здании. Ведь оборудование и инженерные системы важно непросто установить, но и грамотно настроить их работу. Поэтому важным критерием для успешной оптимизации энергопотребления остается уровень профессионализма персонала управляющей компании, в задачи которого входит анализ и оценка основных нагрузок в здании, а также настройка и программирование алгоритмов работы систем в энергосберегающем режиме.

Что касается объектов, не оснащенных автоматизированной системой управления, то и там можно добиться экономии энергопотребления - например, за счет перепрограммирования локальной автоматики отдельных систем. При комплексном подходе, сочетая технические и организационные средства, возможно значительно снизить потребление энергоресурсов и в таких зданиях.

На что следует обратить внимание при разработке и проведении мероприятий по энергосбережению? Есть ли какие-то показатели по оценке их эффективности?

В первую очередь, при оптимизации работы инженерных систем здания необходимо руководствоваться принципом рациональности и не забывать, что экономия не должна идти в ущерб комфортной работе людей. Для оценки эффективности проводимых мероприятий, с одной стороны, у нас есть такие объективные показатели, как температура в рабочих зонах, влажность, освещенность и др., которые четко регламентируются санитарными нормами. С другой стороны, комфорт и удобство сотрудников на рабочем месте – это сугубо субъективный показатель, зависящий от погоды, настроения, самочувствия и прочих жизненных обстоятельств.

В связи с этим в качестве основной системы учета и анализа эффективности проводимых мероприятий по энергосбережению используется Служба заявок, которая принимает и фиксирует все замечания и пожелания, поступающие с рабочих мест. Наш опыт эксплуатации объектов различного назначения показывает, что обойтись совсем без заявок невозможно, поэтому основной критерий для нас при реализации каждой программы по энергосбережению - это сохранение  общего количества заявок на прежнем уровне, что позволяет сделать вывод о том, что выбранная нами методика не привела к снижению «уровня комфортности» на объекте.

Для заказчика же наглядным результатом успешно реализованной программы по энергосбережению, а также главным показателем эффективной работы управляющей компании на объекте становится реальная экономия денежных средств, которая достигается за счет снижения затрат на эксплуатационные расходы здания.