Возврат к списку



Административный директор, октябрь-ноябрь 2014 /

Готовь сани летом, или как подготовить здание к эксплуатации в зимний период?

Зимний период является наиболее сложным в плане технической эксплуатации инженерных систем, которые работают в это время с наибольшей нагрузкой. Как ни странно, но подготовка здания и прилегающей территории начинается еще весной, сразу по завершению истекшего отопительного сезона.

Эксперт: Станислав Журин, коммерческий директор "АРМЭКС"

Тепловое оборудование

В первую очередь, необходимо устранить выявленные за период эксплуатации недостатки в работе систем отопления, провести необходимые ремонты и подготовить ИТП (индивидуальный тепловой пункт) к сдаче городским службам.

В этом вопросе крайне важным является промывка теплообменников и теплового оборудования – удаление загрязнений с внутренних поверхностей теплообменников, трубопроводов. Если очистка агрегатов не была произведена вовремя, то в зимнее время оборудование может не обеспечить циркуляцию теплоносителя в системе до необходимого уровня. В результате снизится эффективность системы отопления в целом, что приведет к повышенным расходам, в худшем случае теплоноситель, циркулирующий по контуру системы, может замерзнуть, что приведет к разморозке теплообменников, повреждению контура, а это парализует работу системы вентиляции и кондиционирования в случае отсутствия резерва.

Помимо этого, необходимо проверить работу контроллеров и систем автоматики, а также в случае необходимости сдать на поверку все приборы учета (счетчики, монометры и т.д.). При выявлении неполадок проводится замена или ремонт оборудования. После успешного прохождения всех проверок городские службы выдают акт готовности к следующему отопительному сезону.

Системы вентиляции и кондиционирования

Следующий этап подготовки здания – это консервация холодильных машин на зимний период и предсезонная подготовка систем вентиляции и кондиционирования.

Перед консервацией следует выполнить специальные работы (ТО – техническое обслуживание), а также все запланированные работы по текущему ремонту. В зависимости от типа установленного оборудования (водяное или воздушное охлаждение), в установках сливается вода или замеряется уровень кислотности масла компрессора, полностью продувается система и проверяется целостность всех узлов. Если система кондиционирования не используется зимой, необходимо удалить воду из системы, чтобы не допустить «зависание» воды, иначе может произойти замораживание системы.

Для обеспечения бесперебойной работы систем вентиляции зимой, до наступления первых серьезных заморозков необходимо проверить и подготовить все оборудование (вентиляционные установки, драйкулеры и пр.), а также испытать системы антизамораживания.

Для систем кондиционирования, которые будут работать в зимний период (помещения дата-центров и серверных), проверяется работа «зимних комплектов» или в случае их отсутствия проводится установка. Также проверяется целостность изоляции покрытия трубопроводов.

Надо отметить, что ключевую роль в работе климатического оборудования выполняет автоматика, которая работает по заданному алгоритму. Поскольку система управления зданием (BMS) переходит в режим «зима» и происходит смена алгоритмов работы, мы должны удостовериться, что все контроллеры, приводы, клапаны и заслонки функционируют исправно. Из собственной практики могу утверждать, что лучше все проверить «руками».

Электроснабжение

Системы электроснабжения в здании работают круглый год, поэтому специальной предсезонной подготовки не требуют. Однако отдельные ее элементы, которые используются в основном для обогрева чего-либо, следует все же проверить. Сюда относится электрооборудование балконов, зимних садов, всевозможных трубопроводов, особое внимание уделяем тепловым завесам. Например, из-за простой невнимательности в этом вопросе от холода могут полопаться спринклерные оросители расположенные недалеко от входных групп.

Водоснабжение

Особое внимание при сезонной подготовке уделяется элементам систем водоснабжения и водяного пожаротушения: отключаются уличные поливочные краны, проверяются пожарные гидранты (ход штока, состояние «затравки», давление в трубопроводе), тщательно проверяется герметичность всех сухотрубных линий, о чем составляется соответствующий акт.

Оградительные конструкции

При наступлении холодов следует также позаботиться и об оградительных конструкциях (входные группы), таких как шлагбаумы, ворота, блокираторы и пр. Своевременная замена масла и смазка внутренних элементов поможет продлить их срок службы. Нелишним будет также проверка фасадов здания на предмет утечки тепла и разгерметизации швов. Своевременно выполненные работы по устранению подобных недостатков позволят значительно сократить расход энергопотребления.



12 Августа 2016 /

Особенности интеллектуальных зданий и их эксплуатации

За последнее время количество реализованных проектов интеллектуальных зданий в России существенно увеличилось. Заказчики все чаще требуют строительства сложной инженерной и ИТ-инфраструктуры, способной оптимизировать процессы внутри компании, а также снизить расходы на содержание и эксплуатацию здания. Производители и интеграторы оборудования приводят убедительные аргументы в пользу использования различных систем BMS. Однако так ли все обстоит в действительности, как это обещают, и что ждет заказчика после ввода объекта в эксплуатацию?



11 Июня 2015 /

Планово-предупредительный ремонт – единых стандартов нет

Журнал «Административный директор» пригласил обсудить вопрос планово-предупредительных ремонтов Алену Кулаченкову, директора по административным вопросам ООО ИКБ «Совкомбанк», и Станислава Журина, коммерческого директора компании «АРМЭКС», профессионально занимающейся эксплуатацией недвижимости.