Возврат к списку



Административный директор, август-сентябрь 2014 /

Независимый аудит инженерных систем

Чего мы ждем от современного офиса помимо удобного месторасположения и невысокой ставки аренды? Безусловно, в современном офисе должны быть созданы комфортные условия для работы сотрудников компании. Ведь не секрет, что до 60% работоспособности персонала зависит от таких факторов, как температура и влажность воздуха в помещении, количество и скорость воздуха, освещенность и тихая обстановка на рабочем месте.

Автор: Станислав Журин, коммерческий директор «АРМЭКС»

За соблюдением всех этих факторов следят инженерные системы в здании — они как внутренние органы в нашем теле отвечают за его самочувствие. Как и человеческий организм, инженерные системы требуют внимательного к себе отношения: систематических осмотров, проведения плановых ремонтных и профилактических работ. Получить объективную оценку состояния инженерной инфраструктуры и эффективности работы систем в офисе или на объекте в целом позволяет независимый аудит инженерных систем.

Инженерный аудит, по сути, представляет собой комплексное обследование и включает в себя следующие основные стадии:

1. Оценка влияния инженерных систем на бизнес-процессы, или так называемая стадия «Что болит?». На первоначальном этапе собирается исходная информация, проводится обследование помещений, выявляются основные болевые точки: например, в бухгалтерии очень душно или на втором этаже постоянно выбивает электричество. После чего проводятся инструментальные замеры основных технических параметров и осуществляется проверка их соответствия заданным нормам (СНИП).

Приведем допустимые значения основных параметров в офисном помещении:

  •      температура воздуха (22-24°С в зимний период и 23-25°С в летнее время — по ГОСТ 12.1.005-88);
  •      влажность воздуха (от 40 до 60%);
  •      воздухообмен из расчета 60 куб. метр в час на 10 кв. метров офисной площади;
  •      движение воздуха на рабочем месте (0,13—0,25 м/с);
  •      освещенность рабочего места — 300—500 лк;
  •      уровень шума — до 55 дБ.

2. Анализ реализации проектных решений напоминает собой изучение истории болезни пациента. На этой стадии аудита анализируется проектная и исполнительная документация, в соответствии с которой строилась инженерная инфраструктура здания. Зачастую «узкие места» в проекте связаны с недостатком мощности тех или иных инженерных систем. Причинами тому могут быть неправильный выбор оборудования на этапе проектирования, изначальная экономия на закладываемых мощностях или монтаж новых потребителей (перенаселение).

Наиболее критичные в данном плане системы энергоснабжения и кондиционирования. Поэтому в первую очередь эксперты проверяют систему электроснабжения на рациональность распределения, качество электроэнергии, наличие запаса на развитие и прочее, а в системах вентиляции и кондиционирования смотрят, соблюдаются ли требования микроклимата при фактическом количестве персонала (достаточность воздухообмена, соблюдение температурных режимов и т. п.).

3. Оценка состояния и эффективности работы инженерных систем является следующим шагом на пути постановки диагноза. На этой стадии проводится анализ фактического состояния инженерных систем, который включает в себя осмотр оборудования и инженерных коммуникаций на предмет качества монтажа, степени износа и наличия дефектов. Снимаются замеры фактических рабочих параметров оборудования, которые проверяются на соответствие нормативным требованиям и проектным решениям.

Параллельно специалисты оценивают параметры энергопотребления инженерных систем. Наличие устаревшего, неисправного или неотлаженного оборудования неизбежно ведет к увеличению энергопотребления. Наиболее распространенной болезнью современных офисов является «вечная борьба тепла и холода» (дует — не дует), когда при излишней теплопроизводительности системы отопления принудительно включают системы охлаждения в зимний период. В такой ситуации моментально возрастает расход электричества и теплопотребления.

4. Финальным аккордом всех анализов и обследований является диагноз и назначение лечения. В результате проведенного аудита составляется технический отчет, который содержит экспертное заключение и рекомендации по оптимизации и модернизации инженерных систем. По желанию заказчика может быть составлена смета восстановительных работ с указанием затрат и сроков их реализации.

В зависимости от конкретных задач, которые стоят перед административно-хозяйственным управлением, определяется и формат проведения аудита. Будет ли это полное обследование здания с проведением всесторонних замеров или же экспресс-аудит, направленный на выявление причины сбоя в работе оборудования? Давайте разберемся, когда и зачем заказывают независимый аудит инженерных систем.

Традиционно считается, что основной причиной для проведения комплексного анализа работы инженерных систем в офисе является экономия энергопотребления. Причем задачи могут стоять разные: в одном случае компания просто хочет снизить эксплуатационные расходы на 10-15%, в другом — пытается разобраться в причинах существенного перерасхода воды, тепла или электричества.

Полный аудит инженерии здания дает объективную оценку технического состояния и эффективности работы всех инженерных систем, в том числе и с точки зрения экономической составляющей. По итогам проведенного обследования разрабатывается программа мероприятий по оптимизации энергопотребления, которая может дать на выходе реальную экономию энергоресурсов порядка 30%. Однако надо всегда оценивать целесообразность затраченных средств и усилий, поскольку любая экономия подразумевает некие затраты на модернизацию и ремонт в настоящем.

Другое дело, когда обнаружен значительный перерасход энергоресурсов, будь то электричество, вода, тепло или газ — тогда аудит просто необходим, чтобы определить источник проблемы. Например, на одном нашем объекте заказчик обратил внимание на сильный перерасход воды. Аудит выявил проблемы с работой мойки автомобилей на территории объекта. По проекту автомойка должна была работать на обратной воде, но в результате поломки оборудования вода каждый раз сливалась, соответственно потребление воды выросло в разы, а оплата за перерасход шла по увеличенной ставке.

Еще одной причиной для проведения инженерного аудита в здании являются проблемы с организацией комфортных условий для сотрудников. Конечно, все зависит от компании и ее руководства: где-то этому вопросу уделяют пристальное внимание, а где-то на вопросы комфорта предпочитают закрывать глаза. Однако не стоит забывать, что климатические условия на рабочем месте напрямую влияют на производительность труда сотрудников. При этом 95% всех жалоб, поступающих в службу эксплуатации, связаны с воздухом, то есть с работой систем вентиляции и кондиционирования. Особенно критичными в этом плане являются офисы формата open space.

Помимо комфорта нашим российским законодательством на работодателя возложены обязанности по обеспечению безопасности и охраны труда. Из собственной практики приведу пример одной крупной западной компании, сотрудники которой постоянно подавали в суд на своего работодателя за несоблюдение требований по охране труда. На самом деле своими исками они пытались добиться неких привилегий — либо собственный кабинет, поскольку не нравилось сидеть в open space, либо рабочее место рядом с окном и прочее. В таких случаях, с не всегда обоснованными претензиями со стороны персонала, оптимальным выходом из ситуации является аттестация рабочих мест.

По сути, это сокращенный вариант аудита с проведением замеров на основные технические параметры: температура воздуха, влажность, воздухообмен, уровень шума, освещенность и другие. По результатам аттестации подписывается акт, в котором зафиксированы все снятые на рабочем месте показатели. Если все показатели в норме, то претензии снимаются, а экспертное заключение защищает работодателя от возможных судебных притязаний.

Безусловно, еще одним поводом привлечения независимых экспертов являются спорные или даже конфликтные ситуации с управляющей компанией либо собственником здания. Вам жарко, душно, не хватает воздуха, постоянно чихаете и прочее, а на ваши заявки отвечают, что все в норме? Соответственно, стоит задуматься. Проверка основных технических параметров на соответствие установленным нормам (а лучше, если это будет прописано и в вашем договоре аренды) даст вам необходимое аргументированное обоснование для принуждения к устранению выявленных проблем.

Случаются спорные ситуации и при выходе оборудования из строя. Однажды к нам обратился собственник одного торгово-развлекательного центра в Москве. На возводившемся объекте вышли из строя еще совсем новые вентиляционные установки, однако производитель отказал им в гарантийном ремонте. После проведения независимой экспертизы выяснилось, что оборудование работало в условиях стройки без установки каких-либо дополнительных фильтров. Соответственно, установки быстро забились строительной пылью и вышли из строя, а за нарушение условий эксплуатации оборудование было снято с гарантии.

Поэтому порой имеет смысл обращаться к инженерным консультантам (если нет собственной службы) на ранних стадиях: на этапе проектирования, частичного ввода здания в эксплуатацию или даже при выборе нового офиса для своей компании. В этом случае минимальный аудит позволит определить, соответствует ли помещение по своим функциональным характеристикам техническим требованиям заказчика: хватит ли электрической мощности для серверной, достаточно ли будет воздуха для размещения определенного количества сотрудников, сколько потребуется воды для организации пунктов питания или автомойки?

Что касается стоимости услуг по инженерному аудиту, то она напрямую зависит от класса здания, метража и объема проводимых обследований. Ориентировочно она составляет 2500-3000 рублей за кв. метр. К примеру, для проведения комплексного аудита офисного здания класса «А» будет задействована целая команда квалифицированных специалистов: инженеры по электрике, отоплению, вентиляции и кондиционированию, инженеры-слаботочники по автоматике здания, по пожарной сигнализации и системам безопасности и другие. Примерная стоимость на БЦ 10 тысяч кв. метров составит около 200 тысяч рублей и займет от двух до четырех недель, опять же в зависимости от объема проводимых работ.

Однако окончательная стоимость будет зависеть от конкретного случая и непосредственно поставленной задачи. Порой проблема на объекте четко локализована и не требует привлечения большого количества специалистов. Иногда достаточно одного выезда специалиста, чтобы определить и устранить источник проблем, чаще всего организационных. Поэтому в заключение хотелось бы напомнить, что профилактика — это лучшее лечение! Не ждите, когда оборудование выйдет из строя, чтобы обратиться за помощью к специалистам.



12 Августа 2016 /

Особенности интеллектуальных зданий и их эксплуатации

За последнее время количество реализованных проектов интеллектуальных зданий в России существенно увеличилось. Заказчики все чаще требуют строительства сложной инженерной и ИТ-инфраструктуры, способной оптимизировать процессы внутри компании, а также снизить расходы на содержание и эксплуатацию здания. Производители и интеграторы оборудования приводят убедительные аргументы в пользу использования различных систем BMS. Однако так ли все обстоит в действительности, как это обещают, и что ждет заказчика после ввода объекта в эксплуатацию?



11 Июня 2015 /

Планово-предупредительный ремонт – единых стандартов нет

Журнал «Административный директор» пригласил обсудить вопрос планово-предупредительных ремонтов Алену Кулаченкову, директора по административным вопросам ООО ИКБ «Совкомбанк», и Станислава Журина, коммерческого директора компании «АРМЭКС», профессионально занимающейся эксплуатацией недвижимости.