Возврат к списку



Журнал Property Facility Management №4, октябрь 2009 /

"Сегодня цена ошибки слишком высока"

От качества инженерных систем зависит прибыльность здания, его классность и инвестиционная цена. Почему в кризис количество инженерных ошибок на объектах возрастает? Стоит ли здесь экономить? И если экономить, то на чем? Олег Пуговкин, управляющий директор «АРМЭКС» отвечает на эти и другие вопросы.

Каковы в настоящий момент самые распространенные ошибки при проектировании инженерных систем?

Самые распространенные ошибки обычно закладываются на начальной стадии строительства, когда оцениваются все основные нагрузки и дается предварительный расчет, сколько ресурсов необходимо для функционирования здания (водопотребление и водоотведение, электричество, холод, отопление и др.). На этом этапе необходимо понимать, что из себя будет представлять данный объект, и из каких функциональных зон он будет состоять.

Однако, часто расчеты делаются только для того, чтобы получить Технические условия и пройти экспертизу. В дальнейшем здание «разрастается», и к моменту начала работ оказывается, что чего-то не хватает, а где-то, наоборот, заложили слишком много.

Например, на одном объекте, на который нас пригласили в качестве консультантов, были неправильно посчитаны нагрузки на отопление здания. В частности, на отопление жилых помещений было заложено в два раза больше, чем того требовалось, а на парковку было заложено с большим недобором. На другом объекте, запас по холодоснабжению был заложен больше на 50%. Как такое получилось? В техническом задании на проектирования заложили исходные данные для расчета с запасом, потом посчитали теплопритоки — накинули 10% резерва, при подборе оборудования накинули еще 10% и т.д. В результате вместо общего 10-15%-ого резерва получилось 30%. Таким образом, если закладывать резерв на каждом этапе, то в итоге мощность может увеличиться на 50%.

В качестве наглядного примера можно привести также один объект в Ростове. Уже на стадии строительно-монтажных работ было обнаружено, что им не хватает мощности приблизительно на одну трансформаторную подстанцию. В ходе наших проверок оказалось, что в процессе реализации проекта была изменена схема холодоснабжения, и было установлено более дешевое оборудование, которое требовало больше электроэнергии. В результате «экономия» с одной стороны привела к увеличению расходов с другой.

Как влияет на последующую эксплуатацию объекта: отсутствие системного подхода к проектированию; отсутствие возможности расширения и модернизации инженерной инфраструктуры; отсутствие автоматизированных систем управления зданием?

Безусловно, отсутствие системного подхода при проектировании отрицательно скажется на последующей эксплуатации объекта. Отсутствие грамотного механизма управления проектом может привести к увеличению сроков строительства объекта, ошибочным проектным решениям, нестыковки различных систем и т.п. Если системы не интегрированы в единый комплекс, и каждая система функционирует сама по себе, то в такой ситуации обслуживание потребует большего количества людей и соответственно больших ресурсов. Это касается и автоматизированных систем управления зданием. В случае отсутствия объединенных систем диспетчеризации и автоматизации, осложняется мониторинг систем и эксплуатирующая организация будет вынуждена просто увеличивать штат обслуживающего персонала.

Сейчас многие объекты строятся по принципу свободной планировки «shell and core», где на этапе проектирования и строительства просто необходимо закладывать возможность для расширения и модернизации инженерной инфраструктуры здания. Для того, чтобы арендатор мог свободно организовать офисное пространство на свое усмотрение, под каждую зону должна быть сформирована техническая документация, в которой четко прописаны доступные нагрузки по электричеству, тепло- водоснабжению и пр. При таком подходе на ведущие роли выходят те компании, которые оказывают полный спектр услуг от проектирования до эксплуатации объекта, поскольку они могут сравнивать и анализировать нагрузки, заложенные при проектировании с данными полученными в ходе эксплуатации комплекса. У нас такая работа ведется не первый год, и это существенно помогает при реализации новых проектов. Мы можем с высокой долей вероятности произвести расчет и дать необходимые рекомендации заказчику либо проектировщику для выбора оптимального решения, а также провести сравнительный анализ различных вариантов построения инженерных систем.

В условиях кризиса, чтобы максимизировать доход, собственники объектов недвижимости часто прибегают к изменению назначения площадей. В рамках этого, приходится производить изменение инженерного оборудования, менять начинку объекта под конкретного арендатора. Что делать недостатком мощностей, объем которых был выделен под другой формат помещений? Как решать вопрос инсталляции новых систем и оборудования в уже существующую систему?

Изменение назначения площадей и объектов в целом всегда болезненно сказывается на любом проекте. Иногда такие перемены могут привести к необходимости «перепроектирования» и, возможно, даже новых согласований. Безусловно, все зависит от конкретного объекта и тех изменений, которые планируется провести — иногда недостаточно просто поменять инженерное оборудование и приходится менять всю схему.

В качестве примера можно привести один торговый центр в Новосибирске площадью 150 тыс. кв.м. Проект здания был сделан хорошо, причем было проработано несколько технических решений, из которых потом выбрали оптимальное; все документы уже были отправлены на экспертизу, когда заказчик объявил о намерении строить здание очередями. Поскольку перед проектировщиками изначально не стояло такой задачи, и они рассматривали комплекс как единое целое, то потребовалось полностью «перепроектировать» практически все инженерные системы в здании, кроме вентиляции и электрики.

Вопрос замены оборудования и нехватки мощностей также должен решаться на начальном этапе, когда закладывается гибкость всей системы. Например, на каждый офисный этаж рассчитывается определенное количество электроэнергии, но одному арендатору заложенного объема немного не хватает, а другому его даже много. В таком случае гибкость построенной системы позволяет нам компенсировать эти недостатки. Однако, все нагрузки должны быть четко просчитаны и проверены, чтобы не выйти за отведенный максимум.

Какие инженерные ошибки поддаются исправлению на этапе эксплуатации объекта, а какие — нет. Как не допустить фатальных просчетов?

На этапе эксплуатации объекта, так или иначе, приходится заниматься некоторой корректировкой и доводкой всех инженерных систем.

Исправить какие-то несущественные ошибки можно программными средствами, изменив алгоритм работы той или иной системы, что-то можно поправить за счет систем автоматизации и диспетчеризации здания. Опять же это возможно, только если изначально были заложены гибкие технические решения.

Чтобы не допустить фатальных просчетов, имеет смысл воспользоваться услугами технического консалтинга. Независимый консультант поможет подобрать оптимальное решение по инженерно-техническому оснащению здания не только с точки зрения экономии затрат, но и с точки зрения его дальнейшей эксплуатации. Он представляет интересы заказчика и осуществляет техническое сопровождение на всех этапах, от проектирования до инсталляции и эксплуатации инженерных систем здания.

Кто заказывает услугу технического консалтинга — только ли девелоперы при строительстве объектов, или это и арендаторы, желающие въехать в адекватное с точки зрения инженерии помещение, и инвесторы, желающие купить тот или иной недвижимый актив?

Основными заказчиками услуг по техническому консалтингу являются девелоперы и арендаторы. Девелоперов, в первую очередь, интересуют вопросы технической состоятельности проекта, обоснованности инженерных решений и минимизации стоимости строительства. Содержать собственный штат квалифицированных технических специалистов далеко не всем под силу. Кроме того, технические службы у девелоперов в меньшей степени отвечают за инженерную начинку зданий, а больше занимаются контролем финансовой деятельности и координацией действий всех субподрядных организаций.

Арендаторы же хотят получить готовый офис с минимальными затратами и не желают вникать во все тонкости его инженерной начинки. В этом случае независимый консультант договаривается с владельцем здания, получает все исходные данные по помещениям, просчитывает все необходимые нагрузки и оценивает возможность размещения необходимого количества персонала в данном офисе.

Поменялись ли в связи с кризисом запросы девелоперов на проектирование инженерных систем, запросы арендаторов на поиск помещений с определенными параметрами комфорта, запросы управляющих компаний на исправление ошибочных инженерных решений/технических недоработок?

Конечно, запросы поменялись. Девелоперы стали больше экономить — и на оборудовании, и на системах, и на подрядчиках. Зачастую, это отражается на качестве строящихся объектов и заниженных требованиях к помещениям. Любая экономия должна быть рациональной.В связи с кризисом снизили свои запросы и управляющие компании. Если еще год назад предложения по модернизации инженерных систем рассматривались с точки зрения комфорта, то теперь на первый план выходит вопрос стоимости. В случае каких-то технических недоработок стараются теперь выбирать наиболее бюджетный вариант решения, а иногда и просто откладывают решение проблемы на неопределенное время.

Что касается арендаторов, то их запросы, на наш взгляд, поменялись не сильно. В основном, изменения коснулись цен на аренду офисных помещений: ту же площадь теперь можно получить за меньшую стоимость или увеличить занимаемую площадь. На сегодняшний день клиент может диктовать свои условия и требовать необходимый ему уровень сервиса.

Готовы ли сегодня компании платить за услуги технического консалтинга, учитывая их повсеместную тягу к оптимизации?

Конечно, в общем объеме количество консалтинговых проектов уменьшилось, однако, в условиях кризиса значимость самого технического консалтинга только возросла. На сегодняшний день цена ошибки слишком высока, немногие готовы рисковать и тратить лишние средства за какие-то переделки и доработки. Потому что от этого напрямую зависит конкурентоспособность реализуемого проекта.



12 Августа 2016 /

Особенности интеллектуальных зданий и их эксплуатации

За последнее время количество реализованных проектов интеллектуальных зданий в России существенно увеличилось. Заказчики все чаще требуют строительства сложной инженерной и ИТ-инфраструктуры, способной оптимизировать процессы внутри компании, а также снизить расходы на содержание и эксплуатацию здания. Производители и интеграторы оборудования приводят убедительные аргументы в пользу использования различных систем BMS. Однако так ли все обстоит в действительности, как это обещают, и что ждет заказчика после ввода объекта в эксплуатацию?



11 Июня 2015 /

Планово-предупредительный ремонт – единых стандартов нет

Журнал «Административный директор» пригласил обсудить вопрос планово-предупредительных ремонтов Алену Кулаченкову, директора по административным вопросам ООО ИКБ «Совкомбанк», и Станислава Журина, коммерческого директора компании «АРМЭКС», профессионально занимающейся эксплуатацией недвижимости.