Возврат к списку



ГИД "Управление недвижимостью" зима 2008/09 /

ТНК-BP: умный офис для интеллектуалов

Перспективность строительства интеллектуальных зданий в нашей стране специалистами оценивается по-разному. Одни считают, что это — слишком дорогая игрушка с грандиозным сроком окупаемости, и строительство ИЗ — в условиях нехватки офисных центров — блажь, не заслуживающая внимания. Другие уверены: когда предложение офисных центров догонит спрос, и рынок продавца превратится в рынок покупателя, последние выберут экономичность, комфорт, качество и безопасность. А значит у интеллектуальных зданий большое будущее. Эту точку зрения разделяет и Олег Пуговкин, генеральный директор управляющей компании «АРМЭКС». В этой статье эксперт рассказывает об особенностях и специфике эксплуатации одного из первых интеллектуальных зданий в России — штаб-квартиры ТНК-BP на Арбате.

Понятие «интеллектуальное здание» пока не имеет в нашей стране устоявшегося определения. Общая тенденция сводится к тому, что это объект недвижимости с электроникой, которая способна самостоятельно, без помощи человека принимать решения в соответствии со сложившейся ситуацией — это касается как обстановки внутри здания (к примеру, реакция системы на ту или иную аварийную ситуацию), так и ситуации за его пределами (реакция системы на погодные условия).

Например, утром, с появлением солнечных лучей, поднимаются жалюзи окон в здании, при наступлении сумерек — включается дополнительное освещение и т.д. Интеллектуальная система в здании, прежде всего, хороша тем, что позволяет не только экономить энергоресурсы, но и сделать пребывание людей более комфортным. Кроме того, интеллект, заложенный в объект недвижимости, минимизирует риски, связанные с различными аварийными ситуациями, нештатными обстоятельствами. Еще одно несомненное преимущество — оптимизация расходов на управление объектом. Впрочем, обо все по порядку...

Какое здание можно причислить к интеллектуальному? В чем отличие здания с хорошей инженерно-технической начинкой от «умного» дома? Один из показателей — это количество точек контроля, которое интеллектуальная система может обслуживать. Если контроллеры «опрашивают» порядка 15-20 тысяч точек, каждая из которых сообщает о состоянии системы жизнеобеспечения объекта или о температуре, давлении, влажности и т.д., в этом случае речь идет об интеллектуальном здании — система держит под тотальным контролем все инженерно-технические системы объекта по всем важным показателям. Второй критерий интеллектуальности здания, если в единую сеть включены все системы жизнеобеспечения здания, т.е. нет ни одной системы, которая бы была автономной. И тот и другой критерии имеют право на существование. Мы, например, соединяем два эти критерия и считаем, что все системы должны иметь единый мозг, центр, единое управление, и, кроме того, количество контролируемых системой точек должно быть не меньше 20 тыс. Объект, который мы намерены рассмотреть в данной статье — офис ТНК-BP, который полностью соответствует понятию интеллектуального здания.

Офисное здание ТНК-BP на Арбате имеет самую высокую насыщенность инженерно-техническими средствами из всех офисных зданий BP во всем мире. В здании установлено более 3000 единиц оборудования, объединенных единой системой управления. «Ноу-хау», реализованное в проекте компанией «АРМО-Групп»: конвергенция и диспетчеризация систем с разными протоколами. В единую сеть здания объединены системы вентиляции, кондиционирования холодоснабжения, системы отопления, водоснабжения и канализации, ИТ инфраструктура и системы связи, учрежденческий сервис, системы электроснабжения и управления светом. Основные функции системы управления зданием:

1. Дистанционное управление и доступ к данным о состоянии инженерных систем здания с рабочего места диспетчера
2. Автоматизированное управление инженерными системами по заранее установленной программе
3. Мониторинг аварийных ситуаций
4. Обеспечение взаимодействия инженерных систем с пожарной автоматикой

При том, что здание ТНК-BP является целиком автоматизированным, полностью исключить пребывание обслуживающего персонала на объекте невозможно. Система запрограммирована на большое количество аварийных ситуаций, которые могут произойти на объекте, однако все нештатные проблемы предвидеть сложно. К тому же вероятность наступления некоторых аварийных ситуаций настолько мала, или ущерб от них так незначителен, что программировать их в общей системе не имеет смысла, чтобы не увеличивать стоимость «интеллекта». На этот случай на объекте и предусмотрены специалисты, реагирующие на возникновение непредвиденных проблем. Численность персонала «АРМЭКС» по обслуживанию здания ТНК-ВР составляет 64 человека. Диспетчеры круглосуточно наблюдают за инженерно-технической составляющей объекта. Вся информация о состоянии системы отображается на двух компьютерах, и в случае аварии, на мониторе — в графической схеме здания — обозначается тревожное место на объекте, где произошла нештатная ситуация. Если эта авария запланирована, то есть прописана в самой системе, то компьютер отображает свои действия, которые предпринимаются им автоматически, без вмешательства персонала. Если авария не прописана, диспетчер либо сам предпринимает определенные действия по устранению аварии, либо направляет техников для исправления ситуации.

На объекте постоянно работает бригада, которая занимается регламентными работами — к примеру, меняет фильтры, проверяет чувствительность пожарных извещателей. Понятно, что автоматизированная система, какой бы интеллектуальной она не была, не может сменить фильтр, она только сигнализирует о том, что пора это сделать. Бригада — 4 человека в смене — дежурит круглосуточно. Кроме того, ежедневно на объекте находятся дежурные инженеры «АРМЭКС», которые разбираются со сложными ситуациями. Например, произошел скачок электроэнергии, или повысилось давление в системе водоснабжения — эти специалисты анализируют ситуацию — почему это произошло — и минимизируют риск и аварии, или устраняют ее, если она уже произошла.

Оптимизация ресурсов

Известно, что интеллектуальная система в здании позволяет оптимизировать использование энергоресурсов, в т.ч. и затраты на электроэнергию. На это некоторые специалисты могут возразить: сам по себе «интеллект» — удовольствие настолько дорогое, что говорить о последующей оптимизации ресурсов не имеет смысла. Попробуем с этим поспорить, причем на языке реальных цифр. Примерная стоимость инженерно-технических систем в здании сегодня составляет около 400 долларов на квадратный метр. Интеллектуальная система (датчики, система диспетчеризации), по нашему опыту, дает удорожание на 50 долларов на кв.м при общей площади здания более 20 тыс. кв.м. Если вспомнить, что помимо этих затрат, существуют более грандиозные затраты на строительство, строиматериалы, получается, что 50 долларов — это капля в море.

Посчитаем затраты на интеллектуальную систему в здании ТНК-BP: 35 000 (кв.м) х 50 (долл.) = 1 750 000 (долл.) Итого, стоимость интеллектуальной надстройки по приблизительным подсчетам составила 1 750 000 долларов. Насколько эти расходы сопоставимы с цифрами по оптимизации ресурсов?

В настоящий момент в здании ТНК-BP целенаправленно реализуется программа энергосбережения. Когда здание только сдавалось в эксплуатацию, система энергосбережения была полностью отстроена, налажена, но прошло время и руководство компании приняло решение оптимизировать свое энергопотребление. В результате были введены в эксплуатацию программы автоматического включения и выключения электричества с учетом специфики рабочих и праздничных дней, скорректированы программы управления архитектурно-художественной подсветкой здания, был оптимизирован алгоритм работы системы холодоснабжения, по-новому запрограммированы режимы работы комнатного управления (установлены датчики движения) и т.д. Результат оказался впечатляющим — за первое полугодие — с января по июнь 2008 года — экономия составила порядка 80 тыс. евро. И это — только электроэнергия. Получается, что за год экономия — 160 тыс. евро, то есть более 200 тыс. долларов. То есть, оптимизируя с помощью интеллекта только расходы энергоресурсов, система окупает себя за 8-9 лет. Но интеллект способен оптимизировать многие другие показатели жизнедеятельности здания, а значит и сроки окупаемости на деле оказываются меньше.

Вообще говоря, оптимизация должна касаться не только используемых ресурсов, но и самой интеллектуальной системы. В этом случае и сроки окупаемости будут более короткими. При проектировании интеллектуальной системы важно правильно выбрать оборудование. Например, прежде чем оценивать, какой мощности необходима холодильная машина, важно сделать теплорасчет здания (сколько нагревается, сколько охлаждается, на какое количество людей рассчитано, какова их теплоотдача, насколько толстые стены и т.д.). Но, как часто бывает в России — многие думают, а вдруг что-то не так рассчитали, и приобретают оборудование с запасом по мощности. Это, в свою очередь, приводит к неоправданно большому расходу электроэнергии. Поэтому необходим точный подсчет мощности каждой системы, чтобы они не работали в холостую, прожигая деньги собственника. Если мощность рассчитана правильно, то стоимость будет оптимизирована и сроки окупаемости системы будут значительно снижены.

Говоря о перспективности ИЗ стоить иметь в виду: когда рынок офисных зданий стабилизируется, и бизнес-центры вступят в конкурентную борьбу за арендатора, выиграют те объекты, которые будут способны предоставить клиенту экономичность, комфорт и удобство. Думаю, излишне говорить, что интеллектуальное здание здесь — вне конкуренции — и с точки зрения удобства, комфорта, и, что очень важно, с точки зрения экономичности и безопасности. При этом характерно — в интеллектуальных зданиях выше уровень сдаваемости площадей и выше арендные ставки. А значит и в краткосрочной и в долгосрочной перспективе строить интеллектуальные здания выгоднее.



12 Августа 2016 /

Особенности интеллектуальных зданий и их эксплуатации

За последнее время количество реализованных проектов интеллектуальных зданий в России существенно увеличилось. Заказчики все чаще требуют строительства сложной инженерной и ИТ-инфраструктуры, способной оптимизировать процессы внутри компании, а также снизить расходы на содержание и эксплуатацию здания. Производители и интеграторы оборудования приводят убедительные аргументы в пользу использования различных систем BMS. Однако так ли все обстоит в действительности, как это обещают, и что ждет заказчика после ввода объекта в эксплуатацию?



11 Июня 2015 /

Планово-предупредительный ремонт – единых стандартов нет

Журнал «Административный директор» пригласил обсудить вопрос планово-предупредительных ремонтов Алену Кулаченкову, директора по административным вопросам ООО ИКБ «Совкомбанк», и Станислава Журина, коммерческого директора компании «АРМЭКС», профессионально занимающейся эксплуатацией недвижимости.